【魚を「リンピオ」にするように】リフォーム費用を半分にする職人直発注の極意

こんにちは、旅する大家のヨネヤです。

愛用の自転車とともに続けてきたスペイン北部の巡礼旅ですが、先日、ついにゴールのサンティアゴ・デ・コンポステーラへ無事に到着しました！
700キロを超える道のりを走り終え、今は少しリラックスして体を休めるために、カナリア諸島にあるランサローテ島へと移動しています。

モロッコの西に位置する、スペイン領のランサローテ島。

島全体が穏やかなリゾートのような雰囲気で、たくさんのコンドミニアムが並ぶ中、私はアパートを借りて自炊をしながらのんびり過ごしています。

ある日、地元のスーパーの鮮魚売り場で、「Dorada（黒鯛）」という美味しそうな魚を見つけました。そこで、店員さんにスペイン語で「リンピアル（きれいに、下処理してね）」と頼んでみたんです。すると、面倒な鱗や内臓を一瞬で綺麗に取り除いて、すぐに調理できる「素材」の状態にして渡してくれました。

あとは部屋に持ち帰り、トマトやオリーブオイル、塩だけで蒸し煮にするだけ。レストランで外食するよりも、遥かに安くて自分好みの最高のディナーが出来上がりました。

実はこれ、僕たち大家が最も頭を悩ませる「リフォーム費用を劇的に抑え、手残りを増やす仕組み」に、そっくりそのまま直結する話なんです。

多くの大家さんが、退去後の原状回復やリフォームの見積もりを見て「なんでこんなに高いんだ…」とため息をついています。

その原因は、管理会社や大手の元請け業者に「リフォーム一式」を丸投げしてしまっているからです。

これは例えるなら、毎日スーパーで割高な「お惣菜パック」を買い続けているようなもの。

その見積もりに入っている費用の半分近くは、実は元請け会社が間に入って職人を手配するための「紹介料（中間マージン）」だったりします。

現場を自分でコントロールする視点を持たないままだと、せっかくの家賃収入も、リフォーム代で大きく削られてしまうのです。

■ リフォームも魚と同じ。面倒な「下処理」だけをプロに任せる

僕が実践している自主管理では、プロの業者に丸投げすることはありません。自分自身が主導権を握り、職人さんへ「分離発注」をするスタイルをとっています。

ランサローテ島での魚と同じように、リフォームも面倒な「下処理」だけを現場のプロにお任せし、全体の「味付け（指示や判断）」は自分がしっかりと担うスタイルです。

多能工や専門職人と直接つながる：大工・水道・電気など、バラバラの会社に頼むとそれぞれにマージンが発生します。一人で複数の作業をこなせる多能工の職人を見つけ、直接仕事を依頼します。
「下処理」だけを的確に指示する：AIやコピペで使える「魔法の指示書テンプレート」を用意し、職人さんへ直接「クロスはこの品番、ここだけ張替えをお願いします」と指示を出します。

元電気屋の僕だからできる裏ハックだと思われるかもしれませんが、そんなことはありません。

指示を出すための「正確なデータ」と、言葉のズレを防ぐ「仕組み」さえ準備しておけば、素人大家さんであっても、現場のプロに枠組みを持った的確な指示を出すことは十分に可能です。